25 juni '25 - Tegenwoordig is het gebruikelijk voor een verhuurmakelaar om een zoekprofiel af te stemmen met zijn opdrachtgever. In de huidige woningmarkt is er vaak veel interesse in woningen die te huur komen en met een zoekprofiel kunnen de verhuurder en de makelaar efficiënt selecteren aan de poort. Helaas moeten de kandidaat-huurders die niet passen binnen dit zoekprofiel teleurgesteld worden. Niet elke kandidaat vat dit even goed op en sommige kandidaten beschuldigen de verhuurmakelaar van oneerlijk handelen, tegenwerken en zelfs discriminatie. Een enkele kandidaat gaat zelfs nog een stap verder en start een rechtszaak tegen de verhuurmakelaar. Dit wat ook het geval in een recente uitspraak van de rechtbank Limburg, waarin de verhuurmakelaar door de kandidaat-huurder wordt beschuldigd van discriminatie.
Wat was er aan de hand?
Eiser is op zoek naar een huurwoning en reageert op een van de woningen die de verhuurmakelaar aanbiedt. Per e-mail laat de verhuurmakelaar weten dat in principe wordt gezocht naar een expat in vaste dienst die circa drie jaar blijft; voornamelijk wordt gemikt op personeel van de dichtbij gelegen NAVO-basis. Eiser is echter een zzp’er, geen expat en wil in principe langer dan drie jaar huren. Voordat eiser de woning kan bezichtigen, informeert de verhuurmakelaar hem dat de verhuurder helaas verder gaat met een kandidaat-huurder die beter binnen het gekozen zoekprofiel past dan eiser.
Daarna reageert eiser nogmaals op vier andere woningen die bij de verhuurmakelaar in de verhuur zijn. De verhuurmakelaar geeft aan dat bij al deze woningen de voorkeur van de verhuurder uitgaat naar een expat in vaste dienst die voor drie jaar huurt en dat de verhuurders eerst eventuele interesse van die expats afwachten. Vandaar kan de verhuurmakelaar de kandidatuur van eiser op dat moment niet overwegen.
Eiser is het niet eens met de gang van zaken en stapt naar de rechter. Hij stelt dat de verhuurmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld, omdat de verhuurmakelaar zou hebben verhinderd dat eiser de door hem gewenste woning zou kunnen huren. Ook beschuldigt eiser de verhuurmakelaar van discriminatie, aangezien de verhuurmakelaar alleen expats zou overwegen. Tot slot zou de verhuurmakelaar in strijd hebben gehandeld met de Wet goed verhuurderschap.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank gaat – gelukkig voor de verhuurmakelaar – niet mee in de argumenten van eiser.
Om te beginnen wijst de rechtbank erop dat het niet zeker is dat eiser een van de woningen had gekregen, als de verhuurmakelaar eiser zou hebben voorgedragen. Dat eiser vindt dat hij dé ideale huurkandidaat is, betekent nog niet dat er een verplichting is voor de verhuurder om met eiser een huurovereenkomst te sluiten. De verhuurmakelaar heeft aldus niet verhinderd dat eiser de door hem gewenste woning had gekregen.
Vervolgens bespreekt de rechtbank het discriminatie-verwijt van eiser. De rechtbank legt uit dat het volgens de wet niet is toegestaan om bij het sluiten van een (huur)overeenkomst onderscheid te maken tussen personen op basis van het beroep of bedrijf dat zij uitoefenen. Onderscheid maken op basis van nationaliteit is ook niet toegestaan. Van een ongeoorloofd onderscheid is in deze casus echter geen sprake. De rechtbank benadrukt dat de verhuurmakelaar heeft aangegeven dat de voorkeur uitging naar expats omdat zij de woningen tijdelijk (in dit geval voor drie jaar) zouden gaan huren. Doorslaggevend was dus niet de nationaliteit of het beroep van de kandidaat-huurder, maar het feit dat de kandidaat na verloop van tijd weer zou vertrekken. Eiser kon dus meedingen naar de woning als hij ook van plan was om voor drie jaar te blijven. Dit was echter niet het geval: eiser wilde langer huren. Het zoekprofiel is niet discriminerend volgens de rechtbank en daarom mocht de verhuurmakelaar besluiten om eiser niet als kandidaat-huurder te overwegen.
Tot slot handelt de verhuurmakelaar niet in strijd met de Wet goed verhuurderschap, omdat deze wet in dit geval niet van toepassing is op de verhuurmakelaar. De Wet goed verhuurderschap – zo benadrukt de rechtbank – is namelijk alleen van toepassing op huurbemiddelaars die als lasthebber (zoals bedoeld in artikel 7:414 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek) in naam van de verhuurder een huurovereenkomst met een huurder mogen sluiten, waarmee de verhuurder (en niet de verhuurmakelaar) wordt gebonden aan deze huurovereenkomst. Dit was hier niet aan de orde. Hier was sprake van ‘normale’ verhuurbemiddeling, waarbij de verhuurmakelaar de huurder aandraagt en de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder sluit.
Lessen voor de praktijk
Deze uitspraak geeft een inkijk in waar de grens ligt bij het opstellen van een zoekprofiel en in hoeverre het mogelijk is om een doelgroep af te bakenen. Het is toegestaan om een zoekprofiel op te stellen voor een huurwoning op basis van objectieve criteria, zoals een gewenst verblijf van drie jaar in de huurwoning. Andere voorbeelden van objectieve criteria zijn inkomen, huurverleden en de grootte van het huishouden. In deze criteria mag een verhuurder echter geen onderscheid maken op basis van onder meer beroep, bedrijf of nationaliteit. De Algemene wet gelijke behandeling verbiedt bovendien onderscheid op basis van godsdienst, levensovertuiging, ras, geslacht, seksuele oriëntatie en burgerlijke staat. Daar trekt de wet een grens.
Verder laat deze uitspraak zien dat een verhuurmakelaar transparant moet zijn richting kandidaat-huurders over het zoekprofiel dat hij hanteert. Een kandidaat-huurder die past binnen het gecommuniceerde zoekprofiel, zal verder altijd moeten kunnen meedingen naar de woning. Het is dan aan de verhuurder om de nieuwe huurder te kiezen.
De volledige uitspraak van de rechtbank Limburg is te lezen via de volgende link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBLIM:2025:5224.
Auteur
Wisse de Groot, Advocaat bij Hemwood
