25 september '24 - Sinds 2023 houden huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs (vrije sector) de vastgoedsector, politiek en media druk bezig. Dit is het gevolg van een aantal uitspraken van (lagere) rechters waarin zij veel min of meer standaard gebruikte huurverhogingsbedingen als ‘oneerlijk’ hebben aangemerkt. De rechtbank Amsterdam heeft hierover vragen gesteld aan de Hoge Raad. De adviseur van de Hoge Raad heeft onlangs zijn advies uitgebracht. Dit advies zal ik in dit artikel bespreken.

Een korte terugblik

Sinds mei 2023 heeft een aantal (lagere) rechters veel gebruikte huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte als ‘oneerlijk’ aangemerkt. In deze huurverhogingsbedingen is het de professionele verhuurder toegestaan om de huurprijs jaarlijks te verhogen op basis van de consumentenprijsindex (CPI) + een bepaald percentage. Deze bedingen komen veel voor in standaard huurovereenkomsten. In het standaard ROZ model voor woonruimte (2017) is dat extra percentage vrij in te vullen: “5.2 (…). Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal ….%.” Als een huurverhogingsbeding van CPI + X% in zijn geheel als oneerlijk wordt aangemerkt door de rechter, dan betekent dat, dat het beding geacht wordt nooit te hebben bestaan en dat de verhuurder dus geen beroep kan doen op het beding. De aanvangshuurprijs is in een dergelijk geval nooit aangepast. Alles wat de huurder maandelijks bovenop de aanvangshuurprijs heeft betaald, is dan onverschuldigd betaald. Vanzelfsprekend kan dit grote gevolgen hebben voor verhuurders.

De rechtbank Amsterdam heeft gelukkig de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld over de uitleg van bovengenoemde systematiek. In de casus van de rechtbank Amsterdam staat een huurverhogingsbeding van CPI + 3% ter discussie. Voordat de Hoge Raad de vragen beantwoordt, geeft eerst een adviseur van de Hoge Raad, in dit geval de plaatsvervangend Procureur-Generaal (plv. P-G), zijn visie. Dat advies is nu bekend. Let wel, de Hoge Raad maakt haar eigen afweging en kan dus straks alsnog anders besluiten.

Het advies van de plaatsvervangend Procureur-Generaal

Het splitsen van het beding

Eén van de belangrijkste vragen is of het huurverhogingsbeding (in verband met de oneerlijkheidstoets) gesplitst moet worden in twee afzonderlijke bedingen, namelijk een beding dat de huurprijs verhoogd op basis van CPI en een ander beding dat de huurprijs verhoogd op basis van een aanvullend percentage (in dit geval 3%). De plv. P-G is van mening dat het beding wel gesplitst moet worden. Dit is een voor verhuurders gunstige conclusie, omdat algemeen wordt aangenomen dat een huurverhoging op basis van CPI toegestaan is. Mocht de plv. P-G tot de conclusie komen dat het aanvullende percentage oneerlijk is, dan blijft in ieder geval nog de verhoging op basis van CPI in stand.

(On)eerlijk?

Vervolgens bespreekt de plv. P-G de (on)eerlijkheid van het aanvullende percentage van 3%. Hij benoemt de elementen uit het Europese recht die relevant zijn bij de beoordeling van deze vraag. De plv. P-G is van mening dat als in een beding een van de elementen ontbreekt, dit niet meteen betekent dat het beding oneerlijk is. De andere elementen blijven van belang en kunnen reden geven het beding wel als eerlijk (of beter: niet oneerlijk) aan te merken.

In de casus van de rechtbank Amsterdam is niet bekend wat de reden is van de extra 3% verhoging. Dit is een van de oneerlijke elementen die plv. P-G nadrukkelijk benoemd. De plv. P-G somt een aantal (mogelijke) redenen voor deze aanvullende verhoging op, zoals het opvangen van kosten die meer stijgen dan de inflatie en het laten meegroeien van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning. Andere elementen, zoals het feit dat het beding transparant is over de vraag op welk moment en hoe vaak de huurprijs kan stijgen en met welk (maximaal) percentage, dragen daarentegen wel bij aan de eerlijkheid van het beding.

Een ander belangrijk element is de (maximale) hoogte van het opslagpercentage. De plv. P-G bespreekt onder andere de huurverhogingen in het sociale segment en de (huidige) wettelijke beperkingen op de contractvrijheid door de Wet betaalbare huur en de wet die huurprijsverhogingen in de vrije sector maximeert. Hoe hoger de maximale huurverhoging is, hoe meer dit wijst op de oneerlijkheid van het beding.

Onder de streep acht de plv. P-G een opslagbeding van 1 – 3% niet oneerlijk. Een hoger percentage dan 3% kan verdedigbaar zijn omdat de verhuurder bijvoorbeeld met de huurverhoging enige marge wil inbouwen. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen ook deze bedingen toch eerlijk zijn.

Gevolgen van een oneerlijk beding

Als een opslagbeding als oneerlijk aangemerkt wordt, dan moet het beding buiten toepassing gelaten worden. Dit betekent dat de huurder de opslag op de huurprijs niet verschuldigd is. Eerder doorgevoerde huurverhogingen die zijn betaald, zijn onverschuldigd betaald, zodat er op de verhuurder een verbintenis rust dit terug te betalen. In een incassoprocedure moet een rechter kijken in hoeverre het gevorderde bedrag berust op de toepassing van een oneerlijk beding. Een rechter mag de vordering van de verhuurder niet uit eigen beweging verrekenen met de vordering van de huurder. Bij een ontbindings- en ontruimingsprocedure kan relevant zijn hoe groot het aandeel is dat een huurder op grond van een oneerlijk prijswijzigingsbeding te veel heeft betaald. 

Conclusie

Voor verhuurders is het advies van de plv. P-G hoopvol, nu de plv. P-G concludeert dat een huurprijsverhogingsbeding op basis van CPI + 3% uit meerdere onderdelen bestaat en dat er veel aanknopingspunten zijn dat het aanvullende percentage van 3% niet oneerlijk is. Het advies van de plv. P-G wijkt daarmee af van de vele eerdere vonnissen van de (lagere) rechtspraak. Het advies van de pv. P-G is, zoals de naam doet vermoeden, uiteindelijk slechts een advies. Het is onzeker of de Hoge Raad dit advies één op één zal volgen. Na het advies van de plv. P-G ligt de bal nu weer bij de Hoge Raad, die zich na de zomer over de vragen zal buigen. Het is nog niet zeker wanneer de Hoge Raad antwoord geeft en of hij op zijn beurt vragen zal stellen aan het (Europese) Hof van Justitie. Kortom, het laatste woord over dit onderwerp is zeker nog niet geschreven.

Voor meer uitleg over de toets waarom een huurverhogingsbeding oneerlijk is, zie:
Indexeringsclausule woonruimte: let op bij verhuur aan consument-huurders! (vereende.nl)

Voor een samenvatting van de prejudiciële vragen:
Oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen – een update van de stand van zaken (vereende.nl)

Voor een link naar de uitgebreide conclusies van de plv. P-G (de conclusies in beide zaken zijn inhoudelijk gelijk, de omschrijving en het procesverloop verschillen wel):
ECLI:NL:PHR:2024:770, Parket bij de Hoge Raad, 24/00170 (rechtspraak.nl)
ECLI:NL:PHR:2024:771, Parket bij de Hoge Raad, 24/00169 (rechtspraak.nl)

Auteurs

Philip du Perron i.s.m. Cornélie Arnouts, vastgoedadvocaten en beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht bij Dentons