24 juni 2020 - Met enige regelmaat komt in de jurisprudentie de zorgplicht van de hypotheekbemiddelaar ter sprake. In deze bijdrage ga ik in op twee vrij recente uitspraken in hoger beroep. In beide zaken lag in essentie de vraag voor hoe ver een hypotheekbemiddelaar moet gaan om zijn klant te behoeden voor diens eigen fouten.   

Hof Den Haag over het Financieringsvoorbehoud (1)

De eerste uitspraak ziet op de zorgplicht van een hypotheekbemiddelaar voor het financieringsvoorbehoud. De klant, een dga van een onderneming, wilde in 2015 een woning kopen voor € 275.000,--. De hypotheekbemiddelaar had voorgerekend dat met het toepasselijke minimumsalaris dat een (fulltime) dga moet verdienen de woning kon worden gefinancierd. De klant had de hypotheekbemiddelaar alleen niet verteld dat in 2014 een lager bedrag aan dga-salaris was betaald, omdat de klant toen parttime werkte (50%) en een studie volgde. Daarnaast leverde de klant, ondanks meerdere verzoeken van de hypotheekbemiddelaar, maar zeer traag informatie aan waar dit met zekerheid uit kon worden opgemaakt. Na een waarschuwing door de hypotheekbemiddelaar voor de (mogelijke) gevolgen verstreek de termijn om het financieringsvoorbehoud in te roepen, waarna de klant de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd werd. De klant hield de hypotheekbemiddelaar daarvoor aansprakelijk.

In de jurisprudentie wordt in de regel als uitgangspunt aangehouden “de hypotheekbemiddelaar is in principe niet verantwoordelijk voor het financieringsvoorbehoud, tenzij…” (2). Dit kan anders zijn als de hypotheekbemiddelaar bepaalde toezeggingen heeft gedaan om de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud te bewaken. In zo’n geval wordt dan door de rechter vaak wel een plicht aangenomen om op tijd te waarschuwen voor het verstrijken van de termijn.  Als de hypotheekbemiddelaar niet heeft gewaarschuwd, wordt in dat geval dus vaak wel aansprakelijkheid aangenomen en afhankelijk van de omstandigheden van het geval een percentage eigen schuld. Een gehele of gedeeltelijke afwijzing van de claim lag dan ook in het hiervoor genoemde geval voor de hand. De hypotheekbemiddelaar had namelijk gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen van het verstrijken kort voor de deadline verstreek.  

Het hof Den Haag oordeelde echter anders. In zijn arrest houdt het hof de hypotheekbemiddelaar aansprakelijk voor de schade die de klant lijdt door het niet op tijd inroepen van het financieringsvoorbehoud (zonder de financiering rond te krijgen). Het hof oordeelde dat juist de fouten van de klant om traag en incomplete stukken aan te leveren aanleiding hadden moeten geven om op tijd het financieringsvoorbehoud in te roepen en neemt om die reden geen eigen schuld aan. De hypotheekbemiddelaar had er niet op mogen vertrouwen dat de financiering wel rond zou komen, zonder dit eerst zelf aan de hand van de juiste gegevens te hebben vastgesteld, aldus het hof.

Onder omstandigheden kan het dus aan te raden zijn, al is het maar om discussie achteraf te voorkomen, om de klant te adviseren het financieringsvoorbehoud in te roepen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als (voldoende) uitstel van de termijn geen optie is en aan de hand van de beschikbare stukken niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld dat de financiering rond zal komen. 

Dat betekent overigens niet dat ook in alle gevallen het financieringsvoorbehoud daadwerkelijk kan worden ingeroepen. Opvallend is dat het hof in de uitspraak aanneemt dat het financieringsvoorbehoud wel ingeroepen had kunnen worden, ondanks dat de klant zelf te traag of niet complete stukken had aangeleverd. De bank en de hypotheekbemiddelaar zaten met een half dossier.

Het is de vraag hoe een hypothetische afwijzing van een geldlener op een half dossier (omdat stukken te laat zijn aangeleverd) zich verhoudt met de in de koopakte in de regel vastgelegde inspanningsverplichting en de eis om het financieringsvoorbehoud voldoende gedocumenteerd in te roepen. Het hof in ’s-Hertogenbosch heeft op 19 mei 2020 nog eens bevestigd dat als een klant kortgezegd een half dossier aanlevert, de klant in principe in strijd met zijn in de koopakte vastgelegde inspanningsverplichting handelt om een financiering te krijgen en de boete van 10% moet betalen (3). Of de boete nog kon worden voorkomen, kan dus niet met zekerheid worden gezegd.

Hof Arnhem-Leeuwarden over een garantiecertificaat bij nieuwbouw (4)

In de tweede zaak heeft de klant met hulp van een hypotheekbemiddelaar een hypothecaire geldlening gekregen voor de bouw van een nieuwbouwwoning in eigen beheer. Tijdens de bouw gaat de aannemer failliet. Daarna blijkt dat er te weinig geld in het bouwdepot zit om de woning af te kunnen laten bouwen. De klant houdt de hypotheekbemiddelaar daarvoor aansprakelijk.

De klant wijst er op dat de hypotheekbemiddelaar bij het aanvraagtraject had gevraagd om een garantiecertificaat waaruit bleek dat “bij faillissement van hem (de aannemer) er geen problemen ontstaan”. De bank had in de offerte om zo’n certificaat gevraagd. De klant heeft vervolgens stukken opgevraagd bij zijn aannemer en de ontvangen stukken vertrouwend op de juistheid doorgestuurd aan de hypotheekbemiddelaar, die de stukken op zijn beurt doorstuurde aan de bank. Achteraf bleek alleen dat uit die stukken (een keurmerk Bouwgarant en lidmaatschap Bouwend Nederland) niet bleek dat de klant beschermd was bij faillissement.  De klant vond dat de hypotheekbemiddelaar de fout van de klant had moeten signaleren.  

Het hof is het daarmee eens en oordeelt dat de hypotheekbemiddelaar na de verkeerde stukken te hebben ontvangen de klant had moeten waarschuwen voor het ontbreken van een garantiecertificaat. Wederom neemt het hof geen eigen schuld aan. Ondanks dat de klant zelf de verkeerde informatie had doorgestuurd.

Opvallend is dat het hof overweegt dat een garantiecertificaat sowieso relevant is om vast te stellen of de klant op termijn aan de financiële verplichtingen uit de geldlening kan voldoen.

Daar kan ook anders over worden gedacht.   

Conclusie

In beide zaken spelen de door de klant niet, te laat, incompleet of onjuiste toegestuurde stukken een sleutelrol. Ondanks dat de hypotheekbemiddelaar op het verkeerde been werd gezet door de informatie van de klant of het ontbreken daarvan, oordeelden beide gerechtshoven dat de hypotheekbemiddelaar in dat geval aansprakelijk was voor de gevolgen, zonder dat sprake was van eigen schuld van de klant.

Hoewel bij discussies over de omvang van de zorgplicht altijd de feiten en omstandigheden van het geval de doorslag geven, lijkt een advies op z’n plaats. Hypotheekbemiddelaars: hoewel je moet kunnen vertrouwen op de juistheid van mededelingen van je klant, weet je pas echt zeker hoe het zit als je de onderliggende stukken met je eigen ogen hebt gecontroleerd.

 

Auteur

Martijn Maas, advocaat bij JPR Advocaten

auteur JPR Martijn Maas

 


 

Voetnoten

1) Hof Den Haag 28 mei 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1276

2) Hof Arnhem 7 juli 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ1962, zo als herbevestigd in: Hof Arnhem 15 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0811; Hof Den Haag 3 april 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BW0893; en Hof Den Haag 24 februari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:252

3) Hof ’s-Hertogenbosch 19 mei 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1587

4) Hof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9891