De feiten zijn kortweg als volgt. Verkoper is eigenaar van een appartement op de begane grond. In de verkoopinformatie wordt dit appartement omschreven als een “volledig gerenoveerde parterre”. Na een bezichtiging door de koper en zijn makelaar komt een koopovereenkomst tot stand die gebaseerd is op de standaard NVM-koopovereenkomst. Het appartement wordt in de koopovereenkomst omschreven als “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning, gelegen op de begane grond met tuin en verder toebehoren”. De koper weigert na de koop mee te werken aan de levering omdat blijkt dat het appartement geen woonbestemming heeft. Koper en verkoper stellen elkaar over en weer in gebreke. Verkoper maakt uiteindelijk een procedure aanhangig en vordert de koper te veroordelen tot medewerking aan de levering.

Oordeel rechtbank

De rechtbank wijst die vordering van de verkoper af. Kortweg oordeelt de rechtbank dat het op de weg van de verkoper had gelegen om de bestemming te controleren voordat hij het appartement, als woning, te koop aanbood. Dat de verkopend makelaar heeft verzuimd de bestemming te controleren, ligt in de risicosfeer van de verkoper. Hoewel de koper op grond van de koopovereenkomst de publiekrechtelijke beperkingen heeft aanvaard, is een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Volgens de rechtbank is sprake van non-conformiteit en heeft de koper de koopovereenkomst terecht ontbonden. De verkoper laat het er niet bij zitten en gaat (met succes) in hoger beroep.

Oordeel hof

Het hof overweegt dat artikel 6.1 van de NVM-koopovereenkomst bepaalt dat het appartement wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt en dat de koper deze staat aanvaardt en daarmee ook de op het appartement rustende publiekrechtelijke beperkingen, voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn. Kortom, op grond van de hoofdregel van artikel 6.1 van de NVM-koopovereenkomst komen alle risico’s ten aanzien van het verkochte bij de koper te liggen en wordt het appartement dus “voetstoots” aanvaard. Op die hoofdregel uit de NVM-koopovereenkomst gelden twee belangrijke uitzonderingen.

Bijzondere lasten

Ten eerste wat de “bijzondere lasten” betreft. Dergelijke bijzonder lasten komen op grond van artikel 6.2 van de NVM-koopovereenkomst alleen voor risico van de koper voor zover zij blijken en/of voortvloeien uit de notariële akten of stukken genoemd in artikel 6.2. Uit de rechtspraak over dit onderwerp volgt dat besluiten van algemene strekking, zoals bestemmingsplannen, voor iedereen kenbaar zijn en niet kwalificeren als “bijzondere lasten”. Nu de bestemming niet onder het bereik van artikel 6.2 van de NVM-koopovereenkomst valt, komt die op grond van de hoofdregel van artikel 6.1 van de NVM-koopovereenkomst dus voor rekening van de koper, aldus het hof. 

Feitelijke eigenschappen

Dan is de verkoper er echter nog niet want er is nog een tweede uitzondering op de hoofdregel in artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst. Uit die bepaling volgt dat het appartement de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woonruimte nodig zijn. Dat wordt ook wel de normaal-gebruik-garantie genoemd. Dit is in de rechtspraak een belangrijke bepaling en ook in het onderhavige geval doet koper daar een beroep op. Koper betoogt dat de verkoper op grond van deze bepaling in dient te staan voor de afwezigheid van publiekrechtelijke bepalingen die het gebruik als woonhuis belemmeren. Nu dat niet het geval is, heeft de verkoper de normaal-gebruik-garantie geschonden en is hij schadeplichtig, aldus de koper.

Het hof volgt de koper niet in die redenatie. Volgens ‘gangbaar spraakgebruik’ valt onder “feitelijke eigenschappen (…) die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte” niet de afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking als een bestemming volgens een bestemmingsplan. De publiekrechtelijke bestemming is volgens het hof geen ‘feitelijke’ maar een ‘juridische’ eigenschap van de onroerende zaak. In dat verband wijst het hof op de ‘Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument’ waarin die uitleg wordt bevestigd. Bij de toepassing van artikel 6.3 uit de NVM-koopovereenkomst komt het volgens het hof dus aan op de feitelijke geschiktheid van het appartement voor bewoning.

Daaraan kan niet afdoen dat het appartement in de advertentie op Funda, de verkoopbrochure en de koopovereenkomst als “parterre, respectievelijk benedenwoning” is omschreven. Die omschrijving kan volgens het hof niet worden uitgelegd als een toezegging van verkoper dat het gebruik van het appartement als woning in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Met die omschrijving is alleen de feitelijke staat van het appartement aangegeven. Meer niet. Anders dan de rechtbank, is het hof van oordeel dat een beroep op artikel 6.1 van de NVM-koopovereenkomst door de verkoper naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Bij dat oordeel speelt een rol dat de verkoper niet van de bedrijfsbestemming op de hoogte was en het appartement jaren als woning in gebruik is geweest. Aldus waren er volgens het hof geen bijzondere omstandigheden waardoor de contractuele risicoverdeling van de NVM-koopovereenkomst buiten toepassing zou moeten blijven. 

Conclusie

Een flinke domper voor de koper in dit geval. Door gebruikmaking van de NVM-koopovereenkomst komt het volledige risico ten aanzien van de bestemming dus op de koper te rusten. Indien gebruik wordt gemaakt van het KNB-Ringmodel is dat niet het geval. In die modelovereenkomst wordt namelijk aansluiting gezocht bij het wettelijke systeem van art. 7:17 BW. Het enige lichtpuntje in het onderhavige geval is dat de gemeente heeft aangegeven dat zij niet voornemens is om tot handhaving over te gaan en dat het gebruik als woning mogelijk onder overgangsrecht kan vallen. Dat neemt niet weg dat nader onderzoek naar de bestemming, bij gebruikmaking van de NVM-koopovereenkomst, geen overbodige luxe is want blindelings vertrouwen op de verkoopinformatie kan de koper letterlijk duur komen te staan. 

Zie voor de volledige uitspraak: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:686

Auteur
Daniël Brand, advocaat bij Hemwood