Stand van zaken

Het wonen op een woonboot vergt dat aan twee voorwaarden is voldaan: een woonboot en een ligplaats. Een woonboot verkrijgen is doorgaans geen punt (al kunnen die prijzen ook fors oplopen), de schaarste treedt op rondom het verkrijgen van een ligplaats. Dit blijkt ook uit de memorie van toelichting bij dit wetsvoorstel: uit het onderzoeksrapport blijkt dat het verschil tussen de gemiddelde prijs van een woonboot mét en zonder ligplaats zo’n €200.000,- is, waarbij een woonboot gemiddeld €127.000,- kost en voor een woonboot met ligplaats gemiddeld €327.000,- wordt neergelegd. Dit prijsverschil geeft het belang van het hebben van een ligplaats goed weer.

Vaak is de woonboot eigendom van de bewoner, maar moet de ligplaats worden gehuurd. In Nederland zijn er ongeveer 12.000 ligplaatsen, waarvan 76% in bezit is van publiekrechtelijke lichamen. Publiekrechtelijke lichamen kunnen met behulp van precario of erfpacht het gebruik van de ligplaats belasten of gebruik maken van huurovereenkomsten. Naar schatting vallen ongeveer 5000 ligplaatsen in Nederland onder dit wetsvoorstel, waarvan 3000 in particulier bezit zijn en ongeveer 2000 ligplaatsen door gemeenten worden verhuurd. De rechtvaardiging van het wetsvoorstel is dan ook niet de kwantitatieve omvang, maar het principiële uitgangspunt dat wonen op het water en op het land gelijkwaardig is.

Ter achtergrond, om huurbescherming te krijgen moet onder de huidige regels sprake zijn van een gebouwde onroerende zaak, dan wel een woonwagen of standplaats. De woonboot of ligplaats komen op dit moment niet in de wettelijke definitie voor en op basis van de laatste (fiscale) rechtspraak kwalificeert een woonboot als ‘roerende zaak’. Daardoor is het woonruimte huurrecht niet van toepassing.

Wat gaat er veranderen?

Op dit moment valt de huur van een ligplaats niet onder huurbescherming. Daar wil dit voorstel verandering in brengen: de huur van een ligplaats komt onder bereik afdeling 5 titel 4 Boek 7, wat betekent dat de huur van een ligplaats onder de definitie van woonruimte gaat vallen. Doordat deze bepalingen van toepassing worden, verbetert de rechtsbescherming van huurders van ligplaatsen.

Een groot gedeelte van het wetsvoorstel ziet toe op het toevoegen van de woorden ‘ligplaatsen voor woonboten’ aan al bestaande artikelen. Zo wordt het credo ‘koop breekt geen huur’ ook van toepassing op huur van ligplaatsen en kan straks ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder van een ligplaats in beginsel alleen gebeuren door de rechter. Een uitzondering op het huurrecht zoals dat in Boek 7 staat, heeft betrekking op de huurovereenkomst na overlijden van de huurder.

In het huurrecht brengt het overlijden van de huurder met zich mee dat de huur aan het einde van de tweede maand na overlijden eindigt. Omdat woonboten vaak bewoond worden door de eigenaar, wordt voorgesteld deze regeling niet van toepassing te laten zijn op de huur van ligplaatsen. De erfgenamen van de overledene zouden anders wel eigendom verkrijgen van de woonboot, maar geen aanspraak meer kunnen maken op de ligplaats, wat onwenselijk is gezien de eerder opgemerkte waardevermindering van de woonboot. Het van rechtswege eindigen van de huurovereenkomst zou een verlies van gemiddeld €200.000,- opleveren voor de erfopvolger. Om deze situatie te voorkomen wordt een artikel 7:268a BW voorgesteld dat bepaalt dat art. 7:268 BW niet van toepassing is bij overlijden van de huurder van een ligplaats voor een woonboot als deze huurder eigenaar was van de op die ligplaats afgemeerde woonboot. Dood van de huurder doet de huur dus niet eindigen in dat geval en de erfgenamen worden de nieuwe huurder.

Ook zoekt men aansluiting bij woningruil(art. 7:270 BW). Als een huurder de woonboot verkoopt, dan is het van groot belang dat de nieuwe eigenaar ook de huur van de ligplaats kan overnemen. In beginsel moet hier zelf overeenstemming over worden verkregen, maar in gevallen waarin dat niet lukt wordt een regeling voorgesteld in art. 7:270b BW. Deze regeling houdt in dat de huurder van de ligplaats bij verkoop van zijn woonboot kan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om de koper in zijn plaats als huurder te stellen, waardoor een waardevermindering door het niet mee- kunnen verkopen van de ligplaats wordt voorkomen.

Een kanttekening bij het wetsvoorstel moet wel worden gemaakt: het voorstel voorziet wel in huurbescherming, maar niet in huurprijsbescherming omdat de huurder van een ligplaats vaak eigenaar is van de aldaar afgemeerde woonboot, waardoor zijn vermogenspositie uitstijgt boven de groep huurders waarvoor huurprijsbescherming in het leven is geroepen. Daarom wordt een woonboot met ligplaats tot de vrije sector gerekend en geldt geen huurprijsbescherming voor huur van ligplaatsen.

Conclusie

De huur van ligplaatsen voor woonboten wordt gelijkgesteld aan de huur van woonruimte, er komt een uitzonderingsregeling voor gevallen waarin de huurder overlijdt en er komt een indeplaatsstellingsregeling die de verkoop van de woonboot vergemakkelijkt, nu de kopende partij in de plaats van de verkopende partij de ligplaats kan gaan huren. Huurprijsbescherming is geen onderdeel van het wetsvoorstel, gezien de doorgaans ruime vermogenspositie waarin de woonbootbewoner zich bevindt. Het wetsvoorstel moet nog door de Eerste Kamer. Nog even geduld dus…

 

Auteurs

Wytske van Haga (geen foto in bezit van redactie, student-stagiaire Dentons) & Cornélie Arnouts (vastgoedadvocaat & beroepsaansprakelijkheid Dentons)